Me caí en una propiedad ajena en Fort Myers. ¿Tengo un reclamo?

¿Quién responde cuando alguien se lesiona en una propiedad ajena en Florida?

Quien controla la propiedad le debe a los visitantes un cuidado razonable. Para un cliente en una tienda, un huésped en un hotel o un residente que cruza el vestíbulo de un condominio, eso significa mantener el lugar razonablemente seguro y advertir de los peligros ocultos que el dueño conoce o encontraría con una inspección razonable. Importa más quién controla el lugar que quién figura en la escritura: en un centro comercial de Fort Myers, el inquilino suele responder por el interior de su local, mientras que el arrendador o la compañía administradora puede responder por el estacionamiento, las aceras y la iluminación. Una empresa de limpieza o de mantenimiento también puede compartir la responsabilidad.

Para ganar, en general hay que demostrar cuatro cosas: una condición peligrosa, que el dueño la conocía (o debió conocerla), que no la reparó ni advirtió, y una lesión causada por la caída. La ley de Florida también mira su propio cuidado. Según Fla. Stat. § 768.81, el porcentaje de culpa que le atribuyan a usted reduce la indemnización, y si pasa del 50% la elimina.

Me resbalé con algo mojado en una tienda. ¿Qué exige el § 768.0755?

Florida tiene una ley aparte para los resbalones con líquidos u otras cosas sueltas dentro de un negocio: la regla de la "sustancia extraña transitoria", que abarca cualquier cosa que no debería estar en el piso. Fla. Stat. § 768.0755 exige demostrar conocimiento real, es decir, que alguien del personal vio la sustancia o la puso allí, o conocimiento presunto. Hay dos caminos para el conocimiento presunto: o la sustancia estuvo allí tanto tiempo que el personal, actuando con cuidado normal, debió encontrarla, o el problema se repetía con tanta regularidad que era previsible.

En el condado de Lee, la segunda vía aparece con frecuencia. Las tormentas de las tardes de verano dejan las entradas resbalosas con el agua que trae la gente, las tiendas y restaurantes frente a la playa lidian a diario con arena sobre pisos de losa, y las secciones de frutas y de hielo gotean siempre en el mismo lugar. Si la tienda sabía que el problema era rutinario y no hizo nada, como poner alfombras, revisar más seguido o colocar conos de advertencia, ese historial puede ser la prueba. La ley aplica solo a sustancias dentro de un negocio; un escalón roto, un pasamanos flojo o una losa levantada se juzgan con las reglas normales de negligencia.

¿Y si me caí en un condominio, una comunidad con HOA o un alquiler vacacional en Fort Myers Beach o Sanibel?

En un condominio, la asociación es responsable de mantener los elementos comunes, como pasillos, escaleras, elevadores, garajes y el área de la piscina (Fla. Stat. § 718.113). Una asociación de propietarios (HOA) tiene deberes parecidos sobre las áreas que controla. Ambas suelen contratar compañías administradoras y tener seguro de responsabilidad, así que una caída en un pasillo agrietado o una escalera sin luz normalmente se convierte en un reclamo contra la asociación y su aseguradora, no contra sus vecinos.

Los hoteles, moteles y alquileres de corto plazo en Fort Myers Beach, Sanibel, Captiva y Bonita Springs le deben a sus huéspedes el mismo cuidado razonable. Los bordes mojados de la piscina, las escaleras exteriores gastadas de las casas elevadas frente al mar, la losa resbalosa junto a las duchas exteriores y los caminos de madera hacia la playa son lugares frecuentes de caídas. Si usted vino de visita por la temporada y ya regresó a su casa, igual puede reclamar aquí: el caso se rige por el lugar donde ocurrió la caída, y gran parte del trabajo se puede hacer por teléfono y videollamada.

¿Los daños del huracán Ian cambian un reclamo por caída?

Pueden cambiar los hechos, pero no el deber básico del dueño. Años después de que Ian tocara tierra el 28 de septiembre de 2022, muchos edificios del condado de Lee siguen en reparación y otros se arreglaron de forma provisional: rampas de madera, barandas que faltan o se mueven, pisos de terraza disparejos, lonas, varillas expuestas y escombros que dejan los contratistas. El dueño tiene un tiempo razonable para reparar los daños de la tormenta, pero mientras el peligro siga ahí debe cerrar el paso o advertirlo con claridad.

Las caídas ligadas a la tormenta suelen involucrar a más de un responsable. El dueño, la asociación, el contratista general y un subcontratista pueden haber tenido parte, y la ley de Florida reparte la culpa entre ellos según Fla. Stat. § 768.81. Averiguar quién hacía la obra, y cuándo, es uno de los primeros pasos en estos casos, porque los permisos, los contratos y las fotos de la obra pueden mostrar quién controlaba el área.

¿Qué debo hacer en los primeros días después de una caída?

• Avise de inmediato al gerente, a la recepción o a la asociación y pida que dejen constancia por escrito en un reporte. Apunte quién lo atendió. No tiene que firmar una declaración sobre cómo pasó.
• Tome fotos y video del lugar de cerca y desde unos pasos atrás, antes de que lo limpien: el piso, la iluminación, el letrero o la baranda que faltaba y su calzado.
• Pida los datos de contacto de los testigos, sobre todo de quien vio el peligro antes de su caída. Los visitantes de temporada y los huéspedes de hotel se van pronto.
• Reciba atención médica ese mismo día, en un centro de urgencias, con su médico o en una sala de emergencias de Lee Health, y explique exactamente cómo se cayó.
• Conserve sin lavar la ropa y el calzado de ese día.
• Pida a un abogado que solicite el video por escrito. Las cámaras de tiendas y hoteles graban encima de lo anterior, muchas veces en pocas semanas.
• Espere a tener asesoría antes de aceptar que lo graben en una llamada con la aseguradora de la propiedad.

¿Cuál es el plazo para demandar, y cambian las cosas si la caída fue en propiedad pública?

Si su caída fue desde el 24 de marzo de 2023 en adelante, normalmente cuenta con dos años para demandar, contados desde el día de la caída (Fla. Stat. § 95.11). Dejarlo para el final complica el caso, porque la evidencia que prueba el conocimiento del dueño se pierde mucho antes de que venza el plazo.

Las caídas en propiedad del gobierno tienen reglas adicionales. Si se lesionó en una acera de la ciudad de Fort Myers o de Cape Coral, en un parque o acceso a la playa del condado de Lee, en una escuela pública o en una parada de LeeTran, Fla. Stat. § 768.28(6) obliga a presentar primero un reclamo escrito ante la agencia y ante el Departamento de Servicios Financieros del estado, y la demanda debe esperar mientras la agencia lo estudia. Esos reclamos también tienen límites en la cantidad que se puede recuperar.

¿Qué puedo recuperar después de una caída en una propiedad ajena?

Puede reclamar el pago de la atención médica que ya recibió y la que necesitará, los salarios perdidos y la pérdida de capacidad para ganar dinero, y por el dolor, la angustia y las actividades que la lesión le ha quitado. Un caso de locales no es un choque de auto, así que no hay paso por el PIP ni hay que demostrar una lesión permanente antes de pedir compensación por el dolor. El porcentaje de culpa que le atribuyan a usted reduce el total según Fla. Stat. § 768.81, y si pasa del 50% lo elimina.

Desde la ley HB 837, la prueba de los gastos médicos se centra en las cantidades pagadas o todavía pendientes, no en el precio que aparece en la factura (Fla. Stat. § 768.0427), así que conviene tener en orden los registros de su seguro médico y de sus pagos. Las tiendas, las cadenas de hoteles y las asociaciones de condominio suelen tener seguro de responsabilidad; en la mayoría de los casos por caídas, probar lo que sabía el dueño es más difícil que encontrar el seguro.

¿Qué errores pueden debilitar un reclamo por caída en el condado de Lee?

• Irse sin reportar la caída. Si nadie en la propiedad lo anotó, el dueño puede decir que nunca pasó allí.
• Dejar pasar unas semanas antes de que alguien pida el video. Las imágenes que muestran cuánto tiempo estuvo el peligro suelen ser la prueba más importante, y se borran de forma rutinaria.
• Explicar la caída con las palabras de la aseguradora, por ejemplo aceptar que "no miraba por dónde caminaba".
• No ir al médico con la esperanza de que se cure solo. Las aseguradoras toman un vacío entre la caída y la primera consulta como señal de que la lesión vino de otra parte.
• Botar los zapatos o publicar en redes sociales sobre la caída y sus actividades.
• Creer que los daños de la tormenta lo excusan todo. Las reparaciones después de Ian explican por qué existía el peligro; no excusan dejarlo sin señalizar.