Se cayó en un edificio que todavía están reparando después del huracán Ian: ¿quién responde en el condado de Lee?

El huracán Ian tocó tierra cerca de Cayo Costa el 28 de septiembre de 2022, y el condado de Lee lleva reconstruyendo desde entonces. En Fort Myers Beach, Sanibel, Pine Island y a lo largo del río, y en barrios por todo Cape Coral y Fort Myers, todavía hay edificios en reparación, en reconstrucción o esperando su turno, y las tormentas que vinieron después han alargado la lista. Eso quiere decir andamios sobre la entrada de las tiendas, escaleras provisionales de madera en casas elevadas, lonas azules en techos que gotean sobre el piso, aceras de concreto parchadas, y herramientas y escombros de los contratistas en lugares por donde la gente sigue caminando. Cada semana alguien se cae en uno de esos lugares. La pregunta legal es quién responde.

¿Qué peligros de las reparaciones después de la tormenta causan caídas?

Casi siempre los mismos:

• Escaleras y rampas provisionales sin pasamanos, con escalones disparejos o hechas de plywood que se pone resbaloso con la lluvia.
• Agua dentro de los edificios que entra por techos, ventanas y cielos rasos que se parcharon en vez de cambiarse.
• Pisos disparejos o parchados: losas que faltan, un umbral levantado, la unión entre el concreto viejo y el nuevo.
• Escombros de construcción: clavos, pedazos de drywall, tornillos sueltos, cables y mangueras atravesados en el paso.
• Andamios y barreras que hacen más estrecha la acera o mandan a la gente a caminar por el estacionamiento.
• Muelles, malecones (seawalls) y pasarelas dañados en condominios, marinas y restaurantes frente al agua.
• Poca luz donde quitaron las lámparas y todavía no las han repuesto.

¿A quién le toca responder: al dueño o a la empresa que hace la obra?

La ley de Florida sobre propiedades por lo general le pone el deber a quien controlaba el área donde usted se cayó. En una obra de reparación, puede ser más de una empresa:

• El dueño o el administrador de la propiedad todavía les debe a los visitantes un lugar razonablemente seguro y un aviso sobre los peligros que conoce y que usted no vería. Cuando una tienda, un restaurante o un hotel sigue abierto durante las reparaciones e invita al público a entrar, conserva esa responsabilidad sobre las partes que deja abiertas.
• El contratista general que se hizo cargo de un área, la cercó, puso escaleras o rampas, o controlaba el horario de la obra puede responder por los peligros que creó ahí.
• Un subcontratista cuya cuadrilla dejó el cable, los escombros o el hueco abierto puede responder por esa condición en particular.

Muchas veces el dueño y el contratista tuvieron que ver los dos. El permiso de construcción presentado ante el condado de Lee o la ciudad dice qué contratista estaba en la obra; el contrato entre el dueño y el contratista casi siempre dice quién tenía que mantener segura la obra; y las fotos y el video del lugar el día de su caída muestran quién lo estaba haciendo en realidad. Reunimos las tres cosas, y normalmente se reclama contra cada parte que pueda compartir la culpa.

¿Y si me caí dentro de una tienda que estaba abierta durante las reparaciones?

Entonces aplica una ley específica. El agua de lluvia que gotea por un techo parchado, un charco debajo de una ventana que filtra, la arenilla que entra desde la obra de al lado: cada una es una “sustancia extraña pasajera” (transitory foreign substance) según Fla. Stat. § 768.0755. Cuando el resbalón con una de ellas ocurre dentro de un negocio, esa ley le pone a usted la carga de probar que el negocio sabía de la condición, de forma directa o porque debía saberlo, y no hizo nada. Que debía saberlo casi siempre se prueba de forma indirecta: mostrando que la sustancia estuvo ahí el tiempo suficiente para que alguien con un cuidado normal la encontrara, o que el problema se repetía y era previsible.

Los edificios dañados por la tormenta muchas veces hacen que ese segundo punto sea más fácil de lo normal. Un techo que gotea cada vez que llueve, cubetas puestas en el piso los días de lluvia, empleados que trapean el mismo lugar todas las tardes: cada uno de esos detalles muestra una condición que se repetía. El video de las cámaras de la propia tienda, las órdenes de mantenimiento y las facturas de reparación son la prueba, y hay que preservarlos pronto.

¿Y en un condominio o en una comunidad con HOA?

Muchas caídas desde Ian han ocurrido en edificios de condominio en la playa y junto al río, donde las reparaciones de pasillos exteriores, escaleras, piscinas y garajes han durado años. Según Fla. Stat. § 718.113(1), la asociación del condominio es responsable de mantener los elementos comunes, que normalmente incluyen esas áreas. Además, casi siempre fue la asociación la que contrató al contratista, así que los dos pueden estar involucrados. En las asociaciones de propietarios (HOA), el deber de mantener las áreas comunes viene de los documentos que rigen la comunidad y de la ley ordinaria sobre propiedades. En los dos casos, lo que normalmente responde al reclamo es el seguro de la asociación, no los miembros de la junta en lo personal.

¿Y si alquilo, o me estaba quedando en una casa de vacaciones?

En un edificio de apartamentos, el dueño debe tomar medidas razonables para que las áreas comunes estén limpias y seguras (Fla. Stat. § 83.51(2)(a)), y eso incluye pasillos, escaleras y aceras que dañó la tormenta. Dentro de una casa alquilada, la respuesta depende del contrato y de si el dueño sabía del peligro. Si usted era huésped en una casa de vacaciones en Fort Myers Beach o en Sanibel, el dueño y cualquier compañía administradora le debían un cuidado razonable sobre el estado de la propiedad, incluidos los daños que se taparon con un parche antes de su llegada.

¿Y las aceras, los parques y los accesos a la playa públicos que están dañados?

Si se cayó en una propiedad que pertenece a la Ciudad de Fort Myers, a la Ciudad de Cape Coral o al condado de Lee, su reclamo es contra el gobierno. Según Fla. Stat. § 768.28(6), primero hay que presentarle el reclamo por escrito a la agencia, y después viene un período de espera antes de cualquier demanda. Además, la ley pone un tope a la compensación contra el gobierno. Si el peligro lo dejó un contratista privado que trabajaba para la ciudad, ese contratista también puede responder.

¿Un letrero de aviso o la cinta de precaución acaban con el caso?

No, pero cuentan. Un aviso protege al dueño solo si de verdad avisaba del peligro que lo lesionó a usted y estaba puesto donde usted lo vería. Una cinta de precaución en una puerta no excusa la falta de pasamanos en la escalera por donde mandaron a todo el mundo. También cuenta qué tan cuidadoso fue usted. La ley de Florida sobre culpa comparativa, § 768.81(6), deja que el jurado le asigne a usted un porcentaje de la culpa; su compensación baja en ese porcentaje, y solo desaparece si su porcentaje pasa del 50%.

¿Qué debo hacer después de caerme en una obra de reparación?

1. Repórtelo al gerente, a la asociación o al supervisor de la obra, y apunte el nombre de la persona a quien se lo dijo.
2. Tome fotos del peligro enseguida: la escalera, el agua, los escombros, la luz, los letreros o la falta de ellos, y los camiones o tráileres de los contratistas en la propiedad.
3. Apunte los nombres de las empresas que trabajaban ahí y de cualquier testigo.
4. Busque atención médica el mismo día y cuente la caída paso por paso: qué pisó, qué cedió, cómo cayó.
5. No lave los zapatos ni la ropa de ese día; apártelos tal como quedaron.
6. Llame pronto a un abogado. Las obras cambian todos los días. La escalera provisional donde usted se cayó puede desaparecer la semana que viene, y el video de una tienda casi siempre se graba encima en cuestión de semanas.

¿Cómo maneja Wolfson & Leon las caídas en propiedades dañadas por la tormenta?

Empezamos por la pregunta que decide estos casos: quién controlaba el lugar donde usted se cayó. Después sacamos los registros del permiso, pedimos el contrato entre el dueño y el contratista, enviamos cartas de preservación para el video, los reportes de incidentes, las órdenes de mantenimiento y los registros de reparación, y tomamos fotos del lugar antes de que cambie. Entre los resultados anteriores de esta oficina hay una recuperación de $2,200,000 por responsabilidad de propiedad; un resultado anterior no asegura uno parecido en su caso. Si su caída tiene fecha 24 de marzo de 2023 o posterior, la demanda tiene que estar presentada antes de que pasen dos años (Fla. Stat. § 95.11). Llame a nuestra oficina de Fort Myers al 239-309-1392. Consultarnos no le cuesta nada, lo atendemos en español o en inglés, y cobramos honorarios solo del dinero que recuperemos para usted. Conozca más sobre nuestra práctica de resbalones y caídas.